WSJ: Рост цен на жилье в США может создать угрозу перегрева рынка

WSJ: Рост цен на жилье в США может создать угрозу перегрева рынка

26 апреля. (Dow Jones). Экономисты и риелторы опасаются, что резкое восстановление рынка жилья в США после его обрушения пять лет назад может вызвать перегрев.

Судя по последним данным, дефицит нового жилья и сильный спрос подталкивают цены вверх, причем их рост вдвое опережает рост доходов. Экономисты считают такое соотношение неприемлемым.

Во вторник был опубликован индекс цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller, согласно которому в феврале по сравнению с таким же периодом прошлого года цены выросли на 5,8%. Это означает, что от минимума, достигнутого после краха рынка в 2012 году, жилье подорожало почти на 40%.

По данным Министерства труда, доходы в феврале по сравнению с таким же периодом прошлого года выросли на 3%, а с февраля 2012 года – на 12%.

На некоторых региональных рынках наблюдаются еще более резкие колебания. Цены на жилье в Сан-Франциско выросли после кризиса на 98%, и сейчас их уровень на 7% выше, чем во время пика предыдущего бума, зафиксированного в 2006 году.

В Далласе от минимума цены выросли почти на 53% и на 35,5% превышают предыдущий максимум. В Денвере рост составил 59% и 36,5% соответственно.

На некоторых рынках наблюдается высокая конкуренция между покупателями. По словам риелторов, некоторые покупатели предлагают больше установленных оценщиками цен, а другие отказываются от права на проверку качества жилья.

«Такое не может продолжаться вечно», — сказал экономист Nationwide Insurance Дэвид Берсон.

При низких процентных ставках и мягких условиях кредитования в 2006 году цены на жилье резко выросли, а за последующие шесть лет снизились на 27%.

Пятилетний рост цен на жилье от минимума 2012 года был третьим по темпу за всю историю наблюдений (с 1895 года), сказал управляющий директор S&P Global Дэвид Блитцер.

Одним из основных драйверов роста стало недостаточное строительство жилья. Дефицит рабочей силы, региональные законы, рост цен на древесину и другие строительные материалы, а также осторожность застройщиков в последние годы сдерживали активность в строительном секторе. В марте предложение жилья было на 6,6% меньше, чем годом ранее, сообщила на прошлой неделе Национальная ассоциация риелторов.

По данным Федерального резервного банка Канзас-Сити, сейчас уровень строительства жилья относительно числа американских домохозяйств минимален с 1957 года.

На самом деле признаков, предвещающих неизбежный крах рынка жилья, который привел бы к резкому падению цен, не так уж много, говорят экономисты. Теперь условия кредитования стали жестче, чем во время предыдущего бума, многие покупатели имеют хорошую кредитную историю и, по словам риелторов, вносят большие первоначальные платежи.

Более того, быстрый рост цен в последние несколько лет отчасти обусловлен их восстановлением после краха рынка.

Риск избытка предложения в ближайшем будущем невелик, поэтому большинство экономистов в течение двух следующих лет (в случае продолжения роста экономики) ожидают продолжения быстрого роста цен на большинстве рынков.

По их словам, наиболее вероятно, что перегретые рынки движутся в сторону стабилизации или небольшого снижения цен на жилье, особенно если ставки по кредитам вырастут или замедлится рост числа рабочих мест. Обрушения рынка экономисты не ожидают.

«Рынок не обрушится, он сократится», объемы продаж уменьшатся, сказала главный экономист Redfin Нела Ричардсон.

Однако впервые за много лет цены на жилье выглядят раздутыми. В целом по стране жилье переоценено примерно на 4%, сказал Марк Бунд, главный экономист компании Metrostudy, занимающейся изучением рынка жилья.

По данным Бунда, на большинстве перегретых рынков наблюдается дефицит предложения. В целом по стране не хватает около 3 млн объектов жилой недвижимости.

По мнению Бунда, проблемы скоро могут возникнуть на рынках, где цены слишком высоки, но нет существенного дефицита предложения. Например, в Далласе цены завышены на 10%, а дефицит составляет всего 2,5%.

«Даллас покатится вниз раньше большинства рынков, — сказал он. – Сейчас занятость высока, но цены опережают даже рынок труда».

Есть и другие признаки избыточного роста. Количество лицензированных риелторов с 2012 года увеличилось почти на 25%, достигнув 9-месячного максимума в 2016 году, и лишь на 9% не дотягивает до пика 2006 года, сказал консультант-риелтор Джон Бернс.

В Денвере жилье продается быстро. По данным Redfin, в первые три месяца этого года продолжительность продажи жилья сократилась до восьми дней с 61 дня в 2012 году. По данным Case-Shiller, цены на жилье в Денвере в феврале по сравнению с таким же периодом прошлого года выросли на 8,5%.

Риелтор из Денвера Ники Томпсон сказала, что за две недели получила несколько запросов на покупку недвижимости объявленной стоимостью в 1,2 млн долларов за наличные с превышением указанной цены.

«Безумие какое-то», — сказала она.

— Автор Laura Kusisto, laura.kusisto@wsj.com; перевод ПРАЙМ, +7 495 974 7664, dowjonesteam@1prime.biz

(Конец)

Dow Jones Newswires, ПРАЙМ

GMT: 2017-04-26 09:59:29

Copyright (c) 2004 Dow Jones & Company, Inc.

321 просмотров всего, 1 просмотров сегодня